Defesa de Tese de RENAN PEREIRA ALMEIDA Curso: Doutorado em Economia

Calendário
Defesas
Data
15.01.2019 2:00 pm - 6:00 pm

Descrição

Defesa de Tese do Programa de Pós-Graduação em Economia/CEDEPLAR/FACE/UFMG

 

Aluno: Renan Pereira Almeida

Título: Desenvolvimento Urbano, Infraestrutura e Dinâmica Imobiliária”

Orientador: Prof. Roberto Luis de Melo Monte-Mór (Orientador)

Coorientador: Prof. Pedro Vasconcelos  Maia do Amaral (Coorientador)

 

Data da Defesa: 15/01/2019

Horário: 14h00

Local da Defesa: Auditório nº 1  – Bloco de Seminários - Prédio da FACE/UFMG - CAMPUS PAMPULHA

 

Banca Examinadora:

Prof.  Roberto Luis de Melo Monte-Mór (Orientador) (CEDEPLAR/FACE/UFMG)

Prof.  Pedro Vasconcelos  Maia do Amaral (Coorientador) (CEDEPLAR/FACE/UFMG)

Prof. Ricardo Machado Ruiz (CEDEPLAR/FACE/UFMG)

Prof. João Tonucci Filho (CEDEPLAR/FACE/UFMG)

Prof. Jeroen Johannes Klink (ECS/UFABC)

Prof. Pedro Abramo Campos (IPPUR/UFRJ) (Participação por Skype)

 

Resumo: Um dos debates prementes na política urbana contemporânea é como recuperar a valorização imobiliária (mais-valia fundiária urbana), gerada por investimentos em infraestrutura financiados pela coletividade e capturada por proprietários fundiários, e como financiar a oferta de infraestrutura a partir desses instrumentos de recuperação. Nesse debate, um dos desafios é a mensuração dos efeitos de determinadas obras sobre os preços imobiliários. Diante dessa questão, o objetivo desta tese é investigar a relação entre desenvolvimento urbano, oferta de infraestrutura, e os impactos desta oferta sobre a dinâmica imobiliária. Esse objetivo se desdobra em i) refletir sobre formas de desenvolvimento econômico e urbano-regional, descrevendo e apreciando criticamente as políticas adotadas entre 1930-1980, e as políticas contemporâneas, como Smart Cities e Aerotrópoles; ii) investigar as razões pelas quais essa estratégia de desenvolvimento (Aerotrópole) foi a opção que motivou esforços do governo do estado de Minas Gerais durante cerca de uma década (2003-2014) e apresentar algumas implicações espaciais dessa opção; e iii) mensurar e descrever o impacto de obras selecionadas relativas com essa estratégia sobre a dinâmica imobiliária, tomando como caso de estudo o Vetor Norte (VN) da Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH). Esta área foi sujeita a um conjunto de obras (viárias, de transporte e arquitetônicas) guiadas por uma política que pretendia a implantação de hub logístico no Aeroporto Internacional Tancredo Neves (localizado no munícipio de Confins). Para a atender ao objetivo ii), bases de dados e documentos foram explorados, além de entrevistas semiestruturadas com gestores públicos que lideravam os projetos e com empresários e executivos do setor da construção civil. A despeito de novas formas, as condições, os objetivos, os meios, as características e os potenciais resultados parecem se perpetuar em certos aspectos fundamentais nessa “variedade de capitalismo”. Para o objetivo iii), duas bases de dados foram usadas: dados de compra e venda de imóveis do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos (ITBI) da Prefeitura de Belo Horizonte; e dados de parcelamento do solo por meio dos processos de pedido de Anuência Prévia da Agência de Desenvolvimento Metropolitana de Belo Horizonte. A partir dos dados de ITBI, foi possível estimar um modelo de diferenças-em-diferenças em um exercício contra factual. Os resultados dessa estimação indicam correlações positivas estatisticamente significativas entre as obras e os preços dos imóveis na área de estudo, particularmente nos mercados de apartamentos e lotes vagos. Esses possíveis impactos variam de acordo com o tipo de investimento considerado (por exemplo, a Cidade Administrativa teve correlação positiva, ao passo que o sistema BRT teve correlação negativa). Ademais, os papeis do ciclo macroeconômico, das regulações urbanísticas e das convenções urbanas são destacadas na análise dos resultados. A análise descritiva dos dados de anuência prévia ilustra como grande parte dos processos de parcelamento do solo da RMBH no período recente se deram no VN – cerca de 40% entre 2012 e 2016. Isso pode sugerir que parte importante da valorização imobiliária gerada pelas obras ocorreu para além de BH, levando a processos de urbanização dos tipos “leapfrog” e inclusão, onde novas áreas urbanas surgem de forma não contígua à mancha urbana principal da RMBH.

Palavras-chaves: Desenvolvimento Urbano, Desenvolvimento Econômico, Planejamento, Dinâmica Imobiliária, Infraestrutura.     

 

Abstract: One of the pressing debates in contemporary urban policy is how to implement land value capture, when infrastructure investments financed by the collectivity generated land value but landowners capture it, and how to finance the infrastructure supply from these recovery instruments. In this debate, one of the challenges is to measure the effects of certain urban investments on real estate prices. Facing these questions, the aim of this thesis is to investigate the relationship between urban development, infrastructure supply, and its impacts on real estate dynamics. This objective unfolds in (i) reflecting on forms of economic and urban-regional development, critically describing and appreciating policies adopted between 1930-1980, and contemporary policies such as Smart Cities and Aerotropolis; ii) to investigate the reasons why this development strategy (Aerotropolis) was the option that motivated efforts of Minas Gerais' state government for about a decade (2003-2014) and to present some spatial implications of this option; and iii) measure and describe the impact of selected infrastructure investments related with this strategy on real estate dynamics, taking as a case study the Vector Norte (VN) of the Metropolitan Region of Belo Horizonte (RMBH). This area was subject to a set of infrastructure investments (roads, transportation, and architecture) guided by a policy that sought to establish a logistics hub at the Tancredo Neves International Airport (located in the municipality of Confins). In order to meet objective ii), databases and documents were explored, as well as semi-structured interviews with public managers who led the projects and with businesspersons and executives from the civil construction sector. In spite of new forms, the conditions, objectives, means, characteristics and potential outcomes seem to be perpetuated in certain key aspects of this "variety of capitalism." For objective (iii), two databases were used: tax data of properties transactions (ITBI) provided by the City Hall of Belo Horizonte; and data of land parceling ("Anuência Prévia") of the Metropolitan Development Agency of Belo Horizonte. From the ITBI data, it was possible to estimate a difference-in-differences model in a counterfactual exercise. The results of this estimation indicate statistically significant positive correlations between the infrastructure investments and real estate prices in the study area, particularly in the apartment and vacant land markets. These potential impacts vary according to the sort of investment considered (for example, the Administrative City had a positive correlation, whereas the BRT system had a negative correlation). In addition, the roles of the macroeconomic cycle, urban regulation, and urban conventions are highlighted in the analysis of results. The descriptive analysis of Anuência Prévia data illustrates how a large part of the RMBH's land parceling processes in the recent period occurred in the VN - about 50% between 2012 and 2016. This may suggest that a significant part of the land value generated by the investment occurred beyond BH, leading to urbanization processes such as "leapfrog" and inclusion, where new urban areas emerge noncontiguous to the main urban built area of the RMBH.  

Keywords: Urban Development, Economic Development, Planning, Real Estate Dynamics, Infrastructure.

Resumen: Uno de los debates apremiantes en la política urbana contemporánea es cómo implementar la captura de plusvalías urbanas, cuando las inversiones en infraestructura financiadas por la colectividad generan plusvalías pero los propietarios la capturan, y cómo financiar el suministro de infraestructura usando estos instrumentos de recuperación. En este debate, uno de los desafíos es medir los efectos de ciertas inversiones urbanas en los precios inmobiliarios. Frente a estas preguntas, el objetivo de esta tesis es investigar la relación entre el desarrollo urbano, el suministro de infraestructura y su impacto en la dinámica inmobiliaria. Este objetivo se desarrolla en (i) reflexionar sobre formas de desarrollo económico y urbano-regional, describiendo críticamente y apreciando las políticas adoptadas entre 1930-1980 y políticas contemporáneas como las Smart Cities y las Aerotropolis; ii) investigar las razones por las que esta estrategia de desarrollo (Aerotropolis) fue la opción que motivó los esfuerzos del gobierno estatal de Minas Gerais durante aproximadamente una década (2003-2014) y presentar algunas implicaciones espaciales de esta opción; y iii) medir y describir el impacto de las inversiones de infraestructura seleccionadas relacionadas con esta estrategia en la dinámica inmobiliaria, tomando como caso de estudio el Vector Norte (VN) de la Región Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH). Esta área estaba sujeta a un conjunto de inversiones en infraestructura (caminos, transporte y arquitectura) guiadas por una política que buscaba establecer un hub logístico en el Aeropuerto Internacional Tancredo Neves (ubicado en el municipio de Confins). Para cumplir con el objetivo ii), se exploraron bases de datos y documentos, así como entrevistas semiestructuradas con gestores públicos que lideraron los proyectos y con empresarios y ejecutivos del sector de la construcción civil. A pesar de las nuevas formas, las condiciones, los objetivos, los medios, las características y los resultados potenciales parecen perpetuarse en ciertos aspectos clave de esta "variedad de capitalismo". Para el objetivo (iii), se utilizaron dos bases de datos: datos fiscales de transacciones de propiedades (ITBI) proporcionados por la ciudad de Belo Horizonte; y datos de parcelación de tierras ("Anuência Prévia") de la Agencia de Desarrollo Metropolitano de Belo Horizonte. A partir de los datos de ITBI, fue posible estimar un modelo de diferencias en diferencias en un ejercicio contra factual. Los resultados de esta estimación indican correlaciones positivas estadísticamente significativas entre las inversiones en infraestructura y los precios de bienes raíces en el área de estudio, particularmente en los mercados de apartamentos y terrenos vacantes. Estos impactos potenciales varían según el tipo de inversión considerada (por ejemplo, la Ciudad Administrativa tuvo una correlación positiva, mientras que el sistema BRT tuvo una correlación negativa). Además, los roles del ciclo macroeconómico, la regulación urbana y las convenciones urbanas se destacan en el análisis de los resultados. El análisis descriptivo de los datos de Anuência Prévia ilustra cómo una gran parte de los procesos de parcelación de tierras de RMBH en el período reciente se produjo en la VN, aproximadamente un 50% entre 2012 y 2016. Esto puede sugerir que una parte significativa del valor de la tierra generado por la inversión ocurrió más allá de BH, lo que llevó a procesos de urbanización como "salto hacia atrás" e inclusión, donde emergen nuevas áreas urbanas no contiguas a la principal área urbana construida del RMBH. 

 

Palabras Claves: Desarrollo Urbano, Desarrollo Económico, Planificación, Dinámica Inmobiliaria, Infraestructura.